Prvi koraci
Ako ste stigli do ovog dela, onda ste do sada izabrali nekretninu koju želite da kupite, dobili ste informativnu ponudu od banke i dogovorili se sa trenutnim vlasnicima o ceni i dinamici kupoprodaje. Čestitamo!
#ErsteZnali?
Plate se mogu i udružiti radi podizanja kredita - najčešće sa supružnikom, ali ako niste u braku, to može da bude i neko od članova porodice. Solidarni dužnik može da bude i dalji rođak ili čak prijatelj, pod uslovom da ispunjava iste uslove kao i vi.
Maksimalna ročnost kredita koji plaćate zajedno sa solidarnim dužnikom se određuje u odnosu na najstarijeg učesnika u kreditu. Često je pravilo da poslednja rata kredita mora da bude otplaćena pre navršene 70. godine života.
Pogledajmo sada kako izgleda proces uzimanja kredita za kupovinu nekretnine koja je uknjižena:
- Prvi korak je da nabavite izvod iz lista nepokretnosti za nekretninu koju želite da kupite, i donesete ga u banku. U listu nepokretnosti se nalaze podaci o nosiocima prava na nekretnini, eventualnim teretima i ograničenjima, što su izuzetno važni podaci kako za vas kao kupca, tako i za banku kao kreditora. Tek ako je sa ovim podacima sve u redu, možete nastaviti dalje sa kupoprodajnim procesom.
- Zahtev za izdavanje lista nepokretnosti je sada moguće podneti i onlajn, preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, na adresi www.rgz.gov.rs. Katastar je javna baza, što znači da sami možete da zatražite i dobijete izvod za bio koju nekretninu.
- Predugovor između prodavca i vas je još jedan veoma važan dokument. U njemu vi i prodavac definišete sve elemente vezane za kupoprodaju – cenu, rokove, kaparu, isplatu. Ovaj dokument je potreban i banci.
- Ipak, tu postoji mala zavrzlama - cena koju ste vi i prodavac ugovorili ne mora nužno da odgovara tržišnoj vrednosti nekretnine, te je za odobrenje kredita potrebno da obezbedite i nezavisnu procenu vrednosti nekretnine. Imajući u vidu da se na tržištu javljaju i neodgovarajuće procene, mnoge banke će prihvatiti samo dokumente dobijene od procenitelja u čiju pouzdanost i kompetentnost su imale prilike da se uvere u praksi.
Dakle, za sada ste obezbedili:
- Potvrdu o zaposlenju koju overava poslodavac (kompanije u kojoj ste zaposleni)
- Izvod iz liste nepokretnosti
- Procenu vrednosti nekretnine
- Predugovor
Koji je najbolji redosled ovih koraka? I kada se plaća kapara?
KAPARA
Kada ste prijateljima pomenuli da razmišljate o uzimanju stambenog kredita, jedan od njihovih prvih saveta je verovatno bio i „pazi da ne ostaneš bez kapare“, obavezno praćen nekom horor pričom o tome kako je neko platio kaparu, a onda nije dobio kredit.
Evo kako da vam se to ne desi!
Plaćanje kapare prodavcu je čest slučaj kod kupovine nepokretnosti, i nju plaćate prilikom sklapanja predugovora.
Kapara obično iznosi 10% ugovorene kupoprodajne cene, međutim, u zavisnosti od vaših i prodavčevih pregovaračkih sposobnosti i drugih okolnosti, ona može da iznosi i manje ili više od toga. Ali, proverite da li vaša banka propisuje minimalnu kaparu.
Kapara štiti i vas i prodavca. Ako odustanete od kupovine, prodavac zadržava kaparu. A ako prodavac odustane od prodaje, a prethodno ste ugovorili takozvanu kaparu kao odustanicu, vi treba da budete obeštećeni - obično dvostrukim iznosom kapare.
Veoma je važno da sve što ste se dogovorili u vezi sa kaparom bude uneto u predugovor – pre svega iznos koji plaćate, kao i to šta se dešava u slučaju da prodavac ili vi odustanete od kupovine. Iako za proces odobrenja kredita nije neophodno da predugovor bude overen kod notara, već samo ugovor, ovo je ipak preporučljivo.
#ErsteZnali?
Kapara može da se prihvati kao učešće za stambeni kredit!
Kako biste umanjili rizik, pre potpisivanja predugovora i isplate kapare:
- Uzmite informativnu ponudu od banke i proverite svoje stanje u Kreditnom birou (ako niste sigurni)
- Proverite sa bankom, advokatom ili agencijom za promet nepokretnosti koja posreduje u kupovini da li prema podacima iz izvoda iz lista nepokretnosti nekretnina može da bude predmet hipoteke i stambenog kredita;
- Nabavite procenu vrednosti nekretnine od procenitelja sa liste banke kod koje želite da uzmete kredit.
Ako se ovde sve uklapa, sve su šanse da će i svi naredni koraci voditi ka uspešnom odobrenju kredita, pa možete da bez mnogo brige pristupite plaćanju kapare.
#ErsteZnali?
Ukoliko stan kupujete od fizičkog lica, ne zaboravite da je obavezna saglasnost svih suvlasnika – koliko god da ih ima - da stan bude predmet prodaje i upisa hipoteke. Ukoliko je stan bračna tekovina, potrebna je saglasnost bračnog/vanbračnog druga.
Ako ovo radite prvi put, verujemo da sve u vama trenutno ključa od koncentracije da pohvatate sve ove termine i aktivnosti. Zato ćemo malo da odmorimo, i ovde završimo poglavlje.